​宁波行政划区调整近5年，鄞州、海曙、奉化区变化几何？

宁波行政划区调整近5年，鄞州、海曙、奉化区变化几何？

前不久，杭州行政区域重新划分的消息可谓是刷爆了朋友圈，其主要的内容是上城区与江干区合并，成为新的上城区；拱墅区与下城区合并，成为新的拱墅区；余杭区一分为二，诞生了新的余杭区、临平区；新成立钱塘区。

相信在这一轮行政区域重新划分之后，新划分和成立的区域为迎来更合理、更好的发展！

那么再来反观宁波，在2016年底的时候也是重新划分了区域，原鄞州区将奉化江以西的区域划归海曙区管辖；江东区撤销，划归鄞州区管辖；奉化市撤市设区，成立奉化区。

至今宁波划分区域也已经经过了近5年的时间，那么鄞州、海曙、奉化的现状如何？未来的发展方向又在哪里？我们今天来好好的聊一聊！

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GDP和人口分析

（数据来源于各区统计局）

从GDP来看，鄞州区可谓是遥遥领先，2016-2020年连续4年上升，且上升幅度非常大，2020年GDP高达2266.1亿元，较16年上升了923.64亿元，涨幅达69%，也是宁波各区县GDP最高的区，经济实力强劲。

海曙则在2019年GDP发生了下降的情况，整体增速较慢，主要原因是划归了大量的原鄞州区乡镇区域，没有出台和动工大型的发展规划，导致增速较慢，此次十四五规划出来后，相信将会有较好的增速。

奉化撤县设区之后，积极的融入宁波市区，GDP也是连续5年上升，2020年达到了685.77亿元。

（数据来源于各区统计局）

户籍人口上，鄞州区同样位列第一位，几乎以每年新增3万户籍人口的速度稳定上升，常住人口也达到了142.9万人（19年数据，20年未公布），较18年上升了8.7万人，鄞州常住人口增幅如此大的原因主要是拥有东部新城、南部商务区、高新区等多个商务、商业聚集地，人口吸附力强。

海曙区户籍人口有一定涨幅，但是5年的户籍人口增量都没有鄞州一年来的多。

奉化区则户籍人口每年都呈现下降，常住人口2019年也仅仅增加1千人，产业引进和“抢人”的问题已经迫在眉睫。如果奉化区的户籍人口和常住人口引进不能改善的话，对于未来的房市还是会有一定的影响的。

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鄞州区的现状与发展

（来源：鄞州区人民政府）

鄞州重划行政区域后，可以说是取得了重大的发展，无论是GDP还是人口，在宁波各县市中名列前茅！

而且鄞州中心和东部新城核心区已经基本建成，城市界面新，配套非常丰富；老江东也是大拆大改，从去年至今的老江东推地量便可以清楚发现，老破旧的现象将得到改善，城市建面将会焕新。

发展上看，十四五规划的城东发展轴，包含了3个鄞州区中的板块，鄞州区成最大的赢家，分别是高新区、东部新城和东钱湖，可以说是未来5年宁波发展的重点板块！

再来看看大家最关注的房价：

地价上，18年由于土地市场遇冷，地价所有下降外，近五年整体还是呈现上升趋势，2020年鄞州区整体地价达到了18967元/㎡，同比上升27%，且诞生了诸多高地价的地块，2020年唯二的地价破3万的地块均诞生于此，地价的上升以及地王的不断出现，也是提高了购房者的预期，促使了一二手倒挂的发生。

房价上，鄞州区近五年稳步上升，2020年达到了33132元/㎡，同比上升9%，而且鄞州也是宁波限购区域占比最多的地方，除了新划入圈内的姜山和云龙板块外，其他限购区域内均有一定的一二手倒挂，这也使得鄞州区限购圈内的整体开盘去化率非常高，一二手市场非常火热。

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海曙区的现状与发展

（来源：海曙区人民政府）

海曙区划归了大量原鄞州区的板块，行政区域从原来的29.44平方公里，一下子增长到了595.2平方公里，行政区域是原来的20倍左右，如此大体量的划入且大多为乡镇，整体发展规划的实施上，有一定的难度，也导致了海曙区近几年经济发展速度较慢，GDP甚至出现下跌的情况。

十三五期间，海曙区也是取得了不少的成就，众所周知海曙区拥有丰富的文化底蕴，有较多的保护建筑，这也使得海曙老城区拆迁难度较大，但在老旧小区改造上，海曙是花下了大力气，共有37个老旧小区进行了改造，扎实推进了老旧楼宇改造提升。

数字经济也是海曙十三五期间产业迭代的最大亮点，凭借其拥有机场、火车站、客运中心等交通枢纽，引来了蓝卓系统、阿里中心、上海交大的智能研究院等等落户海曙，随之也将带来大量的高端人才，在其他区域还在抢人的时候，海曙区已经开始抢起了人才。

发展上看，十四五规划的城西发展轴，海曙区也是涵盖了姚江新城和空铁新城两大重点发展板块，在行政区域扩大近五年后，海曙也将迎来新一轮的快速发展！

地价上，19年由于非核心区域成交土地量较大，均摊地价有所下降，但是2020年由于供地多集中在海曙主城，整体地价高达21974元/㎡，同比上升70%，是去年宁波地价最高的区域，虽有限价，但如此高的地价以及涨幅仍将带动新房和刺激二手房价的上升。

房价上，海曙区同样稳步上升，去年房价达33401元/㎡，同比上升16%，上升幅度高的主要原因和基本为主城区成交占比大有关，周边乡镇成交占比较小。

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奉化区的现状与发展

（来源：海曙区人民政府）

奉化区撤市设区以来，积极融入宁波经济圈，去年开通的地铁3号线鄞奉段和机场高架南延，大大缩短了奉化与宁波的通勤距离。

由于奉化拥有大量的可开发用地，也是打造了多个新城，从北到南分别有生命科学城、中交科技城、奉甬新城、生态文化城、滨海新城等等，城市面貌上可以说是日新月异。

但是奉化当前最大的短板仍是产业能级较低以及新增人口不足，户籍人口常年处于流失状态，19年的常住人口仅仅增加了1000人，要知道那年奉化区成交的新房量已经逼近了2万套...

如果奉化区新增人口依旧还是这种情况，将会大大打击购房者的预期，从而影响到房市，虽然在去年12月底，二套房首付上升的新政出台后，奉化热度下降了不少，原本一直维持日光状态的板块开始了分销，其一和新政有关，大大打击了原本计划在奉化购房的投资客，而4.16新政限购核查范围扩大到市六区更是制约了奉化，毕竟房票愈来愈珍贵，其二则是奉化随着地价的大幅上升，新房价格也难以遏制，随着地价大幅上涨，一手价格追平二手，有实力的购房者不会将目光放在奉化区上，毕竟宁波主城区有更多肉眼可见的一二手倒挂项目。

地价上，17年到20年地价稳步上升，20年更是大幅上涨，整体地价7786元/㎡，较19年上升64%，由于之前奉化未实行限房价、竞地价政策，那么地价的大幅上升必将带动房价的上涨。

房价上，20年房价达15163元/㎡，涨幅约18%，宁南新城的房价更是已经突破了2万元/㎡，主城也有新盘单价突破了2万元/㎡，4.16新政中也提到奉化也将和市五区一样，实行限房价、竞地价的政策，将会遏制奉化新房价格的快速上升。

综上，鄞州、海曙、奉化行政划区调整近五年来，鄞州无疑是三区中表现最亮眼的，无论是经济上还是人口上，都遥遥领先。

海曙区在新增人口上算是市区比较少的，但是如果说十三五是海曙区划归大量原鄞州区区域的统筹过度阶段，那么十四五将会是海曙区的起航阶段，数字经济、高端人才引入、交通能级等都会得到大力发展。

奉化区则已经全面融入宁波半小时生活圈，经济持续上行，但让人不免担忧的便是其人口不涨反降的现象。楼市长期看人口，近几年奉化成交的新房不可谓不大，其中投资客居多，如果奉化的产业不迭代更新，配套不完善，人口不流入，这对于奉化整体楼市的持续稳步发展，还是会产生非常大的影响。