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​海南经济泡沫什么时候破的(南海泡沫事件案例分析)

2023-06-14 05:42 来源:去可网 点击:

海南经济泡沫什么时候破的(南海泡沫事件案例分析)

当今高额的房价引发了很多社会问题,包括生育率,结婚率,消费等等。有人说现在的房价只会涨不会跌,因为通货膨胀在,物价再涨,人工再涨,成本再涨,房价怎么可能跌?但这个世界上没有只涨不跌的金融产品,当年的海南房地产泡沫,和香港房地产泡沫破裂直接让我国当时的海南发展银行破产,成为了我国第一家破产的商业银行,当年的房地产泡沫有多疯狂,你想象不到。

1992年海南岛的总人口数不过655.8万人,却注册了两万多家房地产公司。短短三年,房价增长超过4倍。最后房地产泡沫破裂,给海南岛留下了600多栋烂尾楼,18834公顷闲置土地和800亿元积压资金,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

而我国1992年的GDP是26923.5亿,光海南一个省的房地产资金占了GDP的3%。

在90年代我国发生过房地产泡沫破裂导致银行破产你知道吗

开发商纷纷逃离或倒闭,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。当年流传了这么一句话天涯,海角,烂尾楼一时间成为海南的三大奇观。随处可见的烂尾楼,随处可见的破产公司,这就是当时我国的海南房地产泡沫破裂。海南不得不为清理烂尾楼和不良贷款而长期努力。

当时的贷款很好贷,审批很松,所以大部分房地产公司都是空手套白狼,而当时全身而退的人都是千万富翁,大家可以想下93年的千万顶现在的多少钱,那时候千万可以买很多地的,房价也就千八百一平米,普通工人的工资只有百八十块钱。

当时有很多开发商直接跑路,留下烂尾楼给银行,很多信用社成为了受害者,而更多的信用社是违规放贷,最后导致了海南发展银行破产,这也是我国第一次房地产泡沫破裂导致了一家省级商业银行破产。

为什么当时工业很差,80%都是农村的海南会有这么多房地产开发商呢?

1988年,是改革开放十周年,我国面临进一步深化改革和扩大开放的问题,也就是要发展新的经济增长点,因为当时已经有深圳,珠海,厦门,汕头四个经济特区,而这四个经济特区都在沿海城市,海南从自身条件来看,地理位置很合适,所以国家希望海南能成为第五个经济特区,在1988年,国家正式的想把海南改革成为中国第五大特区。

在90年代我国发生过房地产泡沫破裂导致银行破产你知道吗

当时的海南农村人口占比超过了80%,而且工业水平低下,人均GDP只有全国人均GDP的平均水平的80%,有六分之一的人口生活在贫困线以下,也就说大部分人都是比较贫困的,这些条件符合国家改革实验的各项条件,而特殊的地理位置更是发展的必要条件。不过当时的海南属于广东省,并不是现在的海南省。在1988年8月23日,海南岛正式从广东省脱离,成为了中国第31个省级行政区,也就是现在的海南省。海口,这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府,也成为了全国各地淘金者的理想圣地。

1992年初,中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。海南岛的房地产市场骤然升温。一时间大小的房地产公司诞生了。

大量的热钱涌入到这座人口只有655.8万的小岛上,一时间有两万多家房地产公司成立,平均每300个人中就有一个人开房地产公司,而对应的就是银行的大量放水,这是最好的投机时间,只要你能注册公司就能获得贷款,相当于你拿1万能做上百万的生意,赚钱太容易了,而对于银行来说,风险剧增,也为以后的破产埋下了伏笔。

在90年代我国发生过房地产泡沫破裂导致银行破产你知道吗

当时炒房的各路人马中,包括中远集团、中粮集团、核工业总公司的中央军,也有全国各地知名企业组成的杂牌军,炒房的大部分的钱都来自国有银行。

据海南省处置积压房地产工作小组办公室资料统计,海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元,而1990-1993年间,房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%,最高年投资额达93亿元,各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比例是22%、38%、66%与49%。

这时间的海南房地产只能用疯狂来形容,因为很多企业不是真心来盖房子的,而是来炒地的,有很多房子盖了一半就卖了,因为地价一天一个样,买到就是赚到,1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年,增长超过4倍。

上帝让其灭亡,必先让其疯狂,与海南隔海相望的广西省北海市,房地产开发的火爆程度也毫不逊色。1992年,这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司。

如果当年你在海南炒房,不到千万身价会被人笑话的,因为当时最赚钱的就是开发商,根本不需要卖房子,只需要卖地和盖房子贷款,因为你不需要花钱,都是银行的钱,而你赚的钱可以自己装兜里,却把地皮和楼盘抵押给银行。当时,地方政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。每一个房地产开发商都是银行的债务人,而一些房子还在设计阶段,就已经被转了好几手了。

在90年代我国发生过房地产泡沫破裂导致银行破产你知道吗

1993年6月23日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

也就是银根收紧了,贷款难了,这场调控,给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省烂尾楼高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

这就是当年的海南房地产泡沫破裂事件,给我国的经济和海南的经济带来沉重的负担,所以海南经济直到现在也没有质的增长,而我国也有了房地产的调控经验,所以现在房价不会硬着陆,每一次的调控都比较温和,而银行更是谨慎,抵押贷款需要评估你房子的价值,现在二套房贷款就比较难了,有的银行直接取消了二套房贷款。